Preguntas
Frecuentes
COMPRA
- VENTA
¿Que
documentación se suscribe hasta la Escritura?
Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto - Venta
y Escritura traslativa de dominio.
¿Qué
es la Reserva de Compra? Este
documento simplemente es una "oferta" que el oferente
realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero,
y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la
operación no estará cerrada.
¿Para
que sirve la reserva? Abre una instancia
de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede
realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto
comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la
propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta
y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción
del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior
a la aceptación).
¿Qué
pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la
reserva? El comprador
pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar
una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido
de querer realizar la compra.
¿Qué
debe figurar principalmente en la reserva? El
precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble,
el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la
Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán
soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios
la inmobiliaria.
Ya
aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador.
¿Cómo siguen los trámites? Normalmente
con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los
días que figuran en la misma reserva.
¿Qué
porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto
de Compra Venta? la parte compradora
paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante,
este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.
¿Qué
es un informe de dominio? Es un certificado
emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de
la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio
y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca,
embargo, usufructo, bien de familia).
¿Qué
es un informe de Inhibiciones? También
es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble
el cual dice si el vendedor no está "inhibida" para vender.
¿Y
si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure
como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque
existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con
determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión,
teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente
escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que
ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en
su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano
deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda
a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas
por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la
persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble
a nombre de los herederos.
¿Qué
tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compra
Venta y la Escritura? El plazo lo
estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente
no menos de 30 días corridos.
¿Quién
designa al escribano que realizará la operatoria?
Normalmente el escribano selecciona el comprador en el Boleto de
Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación,
en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario.
Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura",
es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
¿Si
el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar escribano
que intervendrá en la compra? Si.
El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para
la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada
el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener
un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe
prestase atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico,
puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que
hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados
por el notario que realiza la compra.
¿Se
puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la
ubicación del bien?
Si, seguro. Su escribano es "Escribano Público Nacional"
y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para
algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar
los Nuestros Servicios de otro profesional.
¿Que
es lo que hace del escribano en la escritura de compraventa?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano,
normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos,
protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes
y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir
el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Cómo
se distribuye el pago de los gastos y honorarios?
Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto
a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan
a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora,
y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).
¿Y
los impuestos que se deben? Antes
de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos"
que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.).
En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento
de la firma. Los "Nuestros Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), En
muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos.
Si se trata de un ph, también necesitará libre deuda de expensas
comunes.
¿Cuándo
es la posesión del bien? Habitualmente
el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión
del bien.
ALQUILER
¿Cómo
se llaman a las partes en el contrato de locación?
a)
Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama
arrendador o locador.
¿Se
puede pagar en cualquier moneda? No.
En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad puede ser en
dólares o en pesos.
¿Cuáles
son los plazos mínimos y máximos?
La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si
es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos
(industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será
de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores
serán considerados formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de
embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino,
que tendrán un plazo máximo de seis meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros
objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda
que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados no necesitan acogerse al plazo
mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios
o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por
mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo
concluirá automáticamente a los 10 años.
¿Y
qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa c on la
locación? No se juzgará que hay tácita
reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación
de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el
arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier
tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en
el uso y goce de la propiedad.
¿Los
pagos deben convenirse siempre por mes?
Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de
libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.
¿Qué
diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se
obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y
la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria.
La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas
las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir
el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación.
La fianza también, pero es personal.
¿Se
puede convenir el cobro del valor llave?
Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca ha sido
prohibida, si en vivienda.
¿El
locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización?
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del
contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente
su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en
que reintegrará la propiedad.
Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar
al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción
se toma transcurrido dicho plazo.
¿Qué
sucede en caso de muerte del locatario?
En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá
ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización
del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.
¿Cómo
se puede saber que una garantía es comprada?
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que
pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la
cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad
del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se
puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada
o hipotecada o si está como bien de familia. .
El Informe puede pedirse de 3 formas: simple (tarda 4 días aprox)
o urgente (1 días aprox) .
|